Экономика / 22 февраль 2022

Будет еще недоступнее: эксперты объяснили аномальный спрос на жилье

Начало года оказалось для рынка жилья в Москве необычно оживленным. Разбираемся, в чем причина высокого спроса на квадратные метры в условиях высоких цен и растущих ставок по ипотеке.

Будет еще недоступнее: эксперты объяснили аномальный спрос на жилье
Январь на рынке жилья — обычно период сниженной активности: сначала долгие праздники, потом постепенная адаптация к началу нового делового сезона, к тому же многие берут в этом месяце отпуск в дополнение к новогодним каникулам. Начало 2022 года стало исключением из этого правила — во всех сегментах рынка столичного жилья отмечался нетипично высокий для «ленивого» месяца спрос. Узнали у участников рынка, что, по их мнению, мотивировало покупателей поторопиться с выходом на сделку.

Вторичное жилье: нетипичная активность и без пяти минут рекорд

По данным столичного управления Росреестра, в январе на московском рынке заключено 9,29 тыс. сделок со вторичным жильем — статистика ведомства учитывает договоры купли-продажи и мены. Такой результат — почти рекордный, он немного отстает от показателей первого месяца 2019 года (9,9 тыс.), которые остаются пока максимальными для января. Прирост к январю прошлого года составляет 22,2%.

«Первый месяц года демонстрирует нетипичную активность [покупателей на вторичном рынке жилья], — говорит руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. — Впервые порог в 9 тыс. договоров в январе Росреестр фиксировал в рекордном 2019 году, когда было проведено почти 9,9 тыс. регистраций. Нынешний показатель уступил лишь 555 переходов прав, показав при этом максимальное за последние два года значение».

Как рост ставок по ипотеке повлияет на цену вторичного жилья

Высокий спрос на вторичное жилье в Москве подтверждают и участники рынка. «Желающие приобрести квартиру на вторичном рынке стараются запрыгнуть в последний вагон — успеть приобрести жилье до очередного повышения ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ставок по ипотеке. На наш взгляд, тенденция увеличения ключевой ставки приведет к постепенному ослаблению спроса, так как в сегменте масс-маркета на 70% его формируют покупатели, приобретающие квартиру в ипотеку», — отмечает руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

О том, что ситуация на вторичном рынке во многом определяется ростом ключевой ставки, говорит и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. «При дальнейшем росте ключевой ставки в первом полугодии рост ипотечных ставок в первую очередь отразится на сегменте готового жилья, где произойдет замедление роста цен, а ближе к лету возможны скидки на фоне снижения спроса», — считает Кирюхина.

Новостройки: самый высокий спрос за всю историю

На рынке новостроек активность в январе тоже была аномально высокой. За месяц столичным Росреестром зарегистрировано 10,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 35% больше, чем в том же месяце прошлого года. Прирост к январю 2020-го составил 54,6%. В Росреестре подчеркивают, что такой результат — максимальный для января за всю историю статистики (ведомство собирает ее с 2009 года). Рекордными для этого периода стало число сделок и с квартирами (6,8 тыс. ДДУ), и с нежилой недвижимостью, к которой относятся апартаменты, машино-места, коммерческие помещения на первых этажах новостроек (3,4 тыс. ДДУ).

«Ни в один предыдущий год таких высоких продаж в январе не было. Если учитывать только сделки с физлицами (без учета юрлиц), то на первичном рынке Москвы в январе 2022 года было заключено на 25% сделок больше, чем в январе 2021 года», — говорит Виктория Кирюхина. Тренд подтверждают и сами застройщики, работающие в столице в разных ценовых сегментах.

О нетипично высоких продажах в январе — на уровне предыдущего месяца (а декабрь всегда считается месяцем повышенной активности на рынке новостроек) — «РБК-Недвижимости» сообщили в компаниях MR Group, 3S Group, «Страна Девелопмент», ГК «Регионы», ГК «Бэсткон», «ПроГород» (ВЭБ).

«Январь 2022 года был очень активным по обращениям покупателей, это было связано с волатильностью курсов валют, кроме того, покупатели понимали, что ставки по ипотеке будут расти в 2022 году», — поясняет генеральный директор ГК «Бэсткон» Левон Авдалян. По его словам, многие заемщики торопились воспользоваться ранее одобренной ипотекой по ставкам 8–8,5%, это стимулировало их сократить время на подбор недвижимости и ускорить выход на сделку.

Продажники и айтишники: кому доступна ипотека после роста ставок

Необычно высокий спрос на новостройки отмечают и в риелторских компаниях «Метриум» и «Инком Недвижимость». «Думаю, что такая покупательская активность объясняется желанием клиентов (в том числе тех, кто постоянно откладывал покупку недвижимости) все же выйти на сделку, не дожидаясь дальнейшего роста цен и ипотечных ставок», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. Дмитрий Таганов из «Инкома» также связывает повышенный спрос на новостройки с действующими условиями по ипотеке. «Девелоперы продолжают субсидировать ставки по ипотеке. Таким образом, покупатели могут взять кредит на по-прежнему выгодных условиях. В дальнейшем мы прогнозируем медленный, немного превышающий уровень инфляции рост цен. Застройщики будут стараться поддерживать спрос с помощью субсидирования ставок и различных маркетинговых инструментов», — говорит эксперт.

Ипотека: страх как двигатель продаж

Ипотечный спрос в начале 2022 года тоже побил январские рекорды: по данным Росреестра, число заключенных в Москве ипотечных сделок впервые для этого месяца превысило 8 тыс. и составило 8,35 тыс. Этот показатель на 40,4% больше прошлогоднего. Высокий спрос на ипотеку в ведомстве объясняют сочетанием двух факторов: во-первых, потенциальные заемщики ожидают дальнейшего роста ставок и торопятся оформить кредит на относительно приемлемых условиях. Во-вторых, спрос продолжают поддерживать ипотечные программы с господдержкой.

«Мы видим 12–14%»: что будет с ипотекой после роста ключевой ставки

Как отмечает Виктория Кирюхина, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж жилья в Москве (включая первичный и вторичный рынки) почти не изменилась за год — было 63%, стало 62%. Это довольно показательно — учитывая, что уже больше полугода для столицы практически неактуальна ипотечная госпрограмма, а базовые ставки существенно выросли.

Четыре основные причины высокого спроса на ипотеку в Москве

Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина:

— Первая причина — стремление заключить сделку до очередного роста ставок по ипотеке. Если клиент понимает, что в любом случае он будет брать кредит, он постарается сделать это на более выгодных условиях.

Второй фактор — спецпрограммы от девелоперов, по которым ипотеку можно взять под 6–7% годовых. Такие программы имеют ограничения по времени, что также стимулирует покупателей к заключению сделок.

Третий фактор — замедление роста цен. В Новой Москве за январь цены на новостройки немного просели (-0,2%, до 210,9 тыс. руб), в Москве в старых границах отмечен рост в пределах 1% (+0,9%, до 339,0 тыс. руб). Причем зачастую речь идет не об индексации прайса, а о вымывании с рынка объектов с более низкой ценой квадратного метра. Цены на вторичное жилье в целом по Москве выросли за месяц на 0,6%.

Четвертая причина — ослабление рубля и геополитические риски. Недвижимость всегда была тихой гаванью в период волатильности национальной валюты, и покупатели продолжают придерживаться этой же стратегии.

В перспективе, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, новых рекордов спроса ждать уже не стоит, а цены на жилье продолжат замедляться. «Вероятно, в январе мы наблюдали последние признаки высокой покупательской активности в Большой Москве перед наступлением продолжительной фазы стабилизации и дальнейшей коррекции спроса, — говорит Надежда Коркка. — Покупательский интерес уже снижается из-за высоких цен и дорожающей ипотеки, а застройщики вынуждены и дальше повышать стоимость из-за роста издержек. С учетом падающего спроса ряд девелоперов может пересмотреть свои планы и отложить выход новых проектов».

В крупных банках подорожала ипотека. На каком уровне теперь ставки

Виктория Кирюхина из ЦИАН ожидает, что спрос на первичном рынке в 2022 году поддержат в первую очередь субсидированные программы от застройщиков. «По сути, речь идет о завуалированных таким образом скидках через субсидирование ставки и снижении ежемесячного платежа. Цены также замедлят рост, но прямых скидок будет немного и только на отдельные лоты — это репутационные риски девелопера и проекта», — заключает эксперт.

В целом уже в феврале участники рынка ждут охлаждения спроса. Такой прогноз дают, в частности, в ВТБ — условия по ипотеке уже изменились и продолжают ужесточаться после последнего повышения ключевой ставки ЦБ. Все крупные банки уже повысили ставки настолько, что это скажется на спросе, считает заместитель президента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников. Учитывая, что базовый прогноз Центробанка предусматривает рост ключевой ставки в пределах 11%, можно прогнозировать, что в начале года рынок действительно продемонстрировал завершающий скачок спроса перед длительным затишьем. Если, конечно, не появится новых ипотечных программ с госсубсидированием, как это было в 2015 и 2016 годах.